การคุ้มครองผู้บริโภคในธุรกิจจัดสรรที่อยู่อาศัย : กรณีศึกษาเอสโครว์

Abstract

ศึกษาถึงปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไม่ได้ตามกำหนด เนื่องจากความล่าช้า หรือจากการผิดสัญญาของผู้ประกอบการ และวิเคราะห์ระบบเอสโครว์ที่จัดได้ว่าเป็นวิธีหนึ่ง ในการแก้ไขปัญหาดังกล่าว ตลอดจนผลที่มีต่อพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย ผลที่มีต่อผู้ประกอบการธุรกิจที่อยู่อาศัย และการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยถ้ามีการนำเอสโครว์มาใช้ กลุ่มตัวอย่างในการศึกษานี้แบ่งออกเป็น 2 กลุ่มใหญ่ๆ คือ กลุ่มผู้ซื้อ และกลุ่มผู้ประกอบการ โดยในกลุ่มผู้ซื้อยังแบ่งเป็นผู้ซื้อซึ่งประสบปัญหา ผู้ซื้อไม่ประสบปัญหา และผู้คิดจะซื้อ สำหรับกลุ่มผู้ประกอบการก็แบ่งเป็นผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียง ผู้ประกอบการขนาดเล็ก และผู้ประกอบการขนาดใหญ่ จากผลการศึกษาพบว่า ผู้ซื้อทั้ง 3 ประเภทล้วนแต่เคยได้ยินปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นปัญหาการก่อสร้างบ้านไม่เสร็จ หรือบ้านไม่มีการก่อสร้างเลย หลังจากที่ผู้ซื้อได้ผ่อนชำระเงินดาวน์ไปแล้ว และปัญหาดังกล่าวนั้นทำให้ผู้ซื้อมีความวิตกกังวลและหวาดระแวงว่า ปัญหาจะเกิดขึ้นกับตนเอง ซึ่งทำให้มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านของผู้ซื้อด้วย และสิ่งที่ผู้ซื้อต้องการก็คือ วิธีการหรือมาตรการที่จะนำมาใช้เพื่อลดปัญหาดังกล่าว ระบบเอสโครว์จะมีบุคคลที่สาม ทำหน้าที่อยู่ตรงกลางระหว่างผู้ซื้อกับผู้ประกอบการ โดยผู้ซื้อจะชำระเงินดาวน์ไว้ที่บุคคลที่สาม และบุคคลที่สามจะส่งมอบเงินดาวน์ของผู้ซื้อ ให้แก่ผู้ประกอบการก็ต่อเมื่อ บ้านหลังที่ผู้ซื้อได้ซื้อนั้นสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกำหนด ในการศึกษาผลของเอสโครว์นั้นพบว่า ถ้ามีการนำเอสโครว์มาใช้ ผู้ซื้อคิดว่าเอสโครว์จะช่วยลดปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวได้ ทำให้ผู้ซื้อมีความเชื่อมั่นในการซื้อบ้านมากขึ้น เพราะความเสี่ยงในการซื้อจะลดลง และส่งผลทำให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจซื้อบ้านได้รวดเร็วขึ้น นอกจากนี้ผู้ซื้อยังคิดว่าการใช้เอสโครว์ของผู้ประกอบการ จะเป็นปัจจัยที่สำคัญที่ผู้ซื้อจะใช้ในการพิจารณาซื้อบ้าน สำหรับผลของเอสโครว์ที่มีผลต่อผู้ประกอบการธุรกิจที่อยู่อาศัยนั้นพบว่า ถ้ามีการนำเอสโครว์มาใช้ ผู้ประกอบการคิดว่าจะได้รับผลกระทบ เนื่องจากจะไม่ได้รับเงินดาวน์ของผู้ซื้อมาใช้เป็นทุนหมุนเวียน ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการจะต้องมีการปรับตัว ไม่ว่าจะเป็นการปรับตัวทางด้านการเงินและด้านการตลาด ในการปรับตัวทางด้านการเงินนั้นอาจจะต้องหาเงินลงทุนเพิ่ม โดยอาจจะกู้หรืออาจจะใช้เงินทุนของตนเอง และการขอออกหนังสือค้ำประกัน (L/G)เพื่อนำมาค้ำประกันการขอใช้เงินดาวน์ ส่วนการปรับตัวทางด้านการตลาดนั้น ผู้ประกอบการคิดว่าจะนำเอสโครว์มาใช้ในการส่งเสริมการขาย และราคาขายบ้านจะต้องมีการปรับให้สูงขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ผู้ซื้อและผู้ประกอบการก็มีความคิดเห็นตรงกันว่าเอสโคร์วน่าจะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการซื้อขายที่จะมีความเป็นระบบมากขึ้น รวมทั้งคุณภาพของผู้ประกอบการที่จะมีการนำเอสโครว์มาใช้ในประเทศไทย แต่ผู้ประกอบการขนาดเล็กจะไม่เห็นด้วยถ้าจะมีการนำเอสโครว์มาใช้ในประเทศไทย เนื่องจากผู้ประกอบการขนาดเล็กกลัวว่าจะได้ผลกระทบดังข้างต้นถ้ามีการนำเอสโครว์มาใช้ ถึงแม้ว่าเอสโครว์จะมีประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อ ผู้ประกอบการ และการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัย แต่การนำมาใช้จริงนั้นยังคงต้องมีการพิจารณาและศึกษากันอย่างรอบครอบถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้น และจะต้องมีการจัดเตรียมมาตราการเพื่อใช้รองรับต่อผลที่อาจจะเกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของผลที่มีต่อสภาพคล่องทางการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผู้ประกอบการจะไม่ได้รับเงินดาวน์ของผู้ซื้อมาใช้เป็นทุนหมุนเวียน ตลอดจนโครงสร้างการซื้อขายที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่ยังไม่เหมาะสมสำหรับการใช้เอสโครว์ อย่างไรก็ดีควรจะต้องมีการศึกษาหรือจัดหาวิธีการอื่นๆ ทีจะสามารถนำมาใช้คุ้มครองผู้ซื้อบ้านอย่างเร่งด่วน เพราะสภาพและความรุนแรงของปัญหาที่เกิดขึ้นนั้นได้สร้างความเดือดร้อนให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก