การวิเคราะห์ผลกระทบของความสามารถในการเข้าถึงรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พาณิชยกรรม ในกรุงเทพมหานครด้วยวิธีเศรษฐมิติเชิงพื้นที่

Abstract

งานวิจัยนี้เป็นการศึกษาผลกระทบของความสามารถในการเข้าถึงรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พาณิชยกรรมในกรุงเทพฯ จากการวิเคราะห์ข้อมูลค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน 100 แห่ง ในกรุงเทพฯ พบว่าการวิเคราะห์สมการถดถอยโดยวิธีกำลังสองน้อยที่สุด (OLS) ทำให้ผลลัพธ์ที่ได้ไม่เที่ยงตรงและไม่มีประสิทธิภาพ เนื่องจากความสัมพันธ์เชิงพื้นที่ของข้อมูล ในงานวิจัยนี้ผู้วิจัยจึงได้ใช้การวิเคราะห์สมการถดถอยเชิงพื้นที่เพื่อแก้ปัญหาดังกล่าว โดยนอกจากจะใช้ตัวแปรคุณลักษณะอาคาร เช่น อายุ จำนวนชั้น จำนวนลิฟท์ เป็นตัวแปรอิสระในการอธิบายค่าเช่าพื้นที่สำหรับแต่ละอาคารแล้ว ยังได้นำ GIS มาใช้ในการวัดระยะในการเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นตัวแปรอิสระอีกด้วย ระยะทางนี้ได้ใช้ในการหาความสัมพันธ์เชิงพื้นที่ของค่าเช่าพื้นที่อาคาร และใช้ในการสร้างเมตริกซ์ถ่วงน้ำหนักเพื่อประกอบการวิเคราะห์ จากการวิเคราะห์สมการถดถอยเชิงพื้นที่ พบว่าอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนมากขึ้น 1 กิโลเมตร จะมีราคาเช่าพื้นที่ต่อเดือนเฉลี่ยลดลงประมาณ 19 บาทต่อตารางเมตร ผลการวิจัยนี้สามารถนำไปใช้อ้างอิงในการกำหนดนโยบายการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มจากการสร้างระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนได้อย่างเหมาะสมต่อไป