ระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์เพื่อแบบจำลองการประเมินราคาที่ดิน

Abstract

การศึกษาระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ เพื่อแบบจำลองประเมินราคาที่ดินมีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษารูปแบบการประเมินราคาที่ดินในพื้นที่ เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร โดยใช้วิธีดานสถิติศาสตร์และประยุกต์ใช้โปรแกรมสำหรับการประเมินราคาที่ดิน ผู้ทำวิจัยทำการรวบรวมข้อมูลให้สัมพันธ์กับวรรณกรรมที่เกี่ยวข้อง เพื่อกำหนดปัจจัยที่มีผลกระทบต่อมูลค่าที่ดิน ในงานวิจัยฉบับนี้มีทั้งหมด 19 ปัจจัย ข้อมูลเชิงพื้นที่ และข้อมูลตามลักษณะถูกนำเข้าโดยใช้มอดูลชื่อ Model Builder Tool เข้ามาช่วยซึ่งเป็นโปรแกรมย่อยที่อยู่ในซอฟต์แวร์ ArcGIS 9.2 ข้อมูลที่ได้จากการนำเข้าด้วยมอดูลจะถูกประมวลผล และให้ผลลัพธ์เป็นข้อมูลเชิงพื้นที่ต้องนำมาวิเคราะห์ด้วยวิธีการวิเคราะห์ถดถอยพหุคูณเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ของข้อมูลอยู่ในรูปแบบสมการทางคณิตศาสตร์ นอกจากนี้ผู้วิจัยได้พัฒนาส่วนต่อประสานกราฟิกกับผู้ใช้ (GUI) เพื่อการประเมินราคาที่ดินโดยอัตโนมัติ ซึ่งเขียนด้วยภาษาภาพ เพื่อลดความยุ่งยากของการทำงานสำหรับกรมธนารักษ์ ส่วนต่อกราฟิกผู้ใช้นี้ถูกออกแบบให้ประกอบด้วยมอดูลต่างๆ เช่น มอดูลในการเลือกข้อมูล แก้ไขข้อมูลตามลักษณะ การคำนวณราคาที่ดิน และการแสดงผล ผลการวิเคราะห์และประเมินราคาที่ดินพบว่าตัวแปรที่สำคัญที่มีผลต่อราคาที่ดินจากปัจจัยทั้งหมด 19 ตัวสามารถนำปัจจัยมาวิเคราะห์ได้ 9 ตัวโดยมีลำดับความสำคัญดังนี้ ตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดิน ระยะใกล้ไกลระบบขนส่งมวลชน ค่าคะแนนการใช้ประโยชน์ที่ดิน ระยะใกล้ไกลสถานที่ราชการ ความลึกของแปลงที่ดิน และระยะใกล้ไกลห้างสรรพสินค้าตลาด ระยะใกล้ไกลสวนสาธารณะ ระยะใกล้ไกลสถานีดับเพลิง ระยะใกล้ไกลศาสนสถาน ในงานวิจัยครั้งนี้กรมธนารักษ์ได้อนุเคราะห์ข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับแปลงที่ดินคิดเป็นร้อยละ 60 ของพื้นที่ศึกษา ด้วยเหตุนี้ผู้วิจัยได้จำแนกราคาที่ดินออกเป็น 5 ลำดับ ได้แก่ แปลงที่ดินที่มีราคาต่ำมาก คิดเป็นพื้นที่ร้อยละ 16 แปลงที่ดินที่มีราคาต่ำ คิดเป็นพื้นที่ร้อยละ 15 แปลงที่ดินที่มีราคาปานกลาง คิดเป็นพื้นที่ร้อยละ 12 แปลงที่ดินที่มีราคาสูง คิดเป็นพื้นที่ร้อยละ 17 แปลงที่ดินที่มีราคาสูงมาก คิดเป็นพื้นที่ร้อยละ 17 ของพื้นที่ทั้งหมด