ปัญหากฎหมายการจดทะเบียนอาคารชุด

Abstract

จากผลการศึกษา ปรากฎว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2525 ในส่วนหลักเกณฑ์ของการจดทะเบียน อาคารชุดนั้นมีความไม่สมบูรณ์หรือเหมาะสมหลายประการ ทำให้การปฏิบัติหน้าที่ของพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจหน้าที่ ในการรับจดทะเบียนอาคารชุดนั้น ไม่สามารถดำเนินการควบคุมกำกับดูแล และวินิจฉัยสั่งการตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย และเกิดประสิทธิผลในการบังคับใช้กฎหมายได้อย่างสมบูรณ์ จนทำให้เกิดความล่าช้า และความเสียหาย เพราะต้องดำเนินการวินิจฉัยใหม่ ในบางกรณีก็ไม่อาจวินิจฉัยสั่งการได้ทันทีหรือสั่งการใหม่ได้ นอกจากนี้ การจดทะเบียน อาคารชุดมีความเกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายฉบับ ได้แก่ กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร และกฎหมายว่าด้วยสิ่งแวดล้อม เป็นต้น แต่เนื่องจากหลักการที่สำคัญของกฎหมายดังกล่าวเหล่านั้นส่วนใหญ่มีลักษณะของที่มา และเจตนารมณ์แตกต่างกับกฎหมายอาคารชุด ทั้งนี้เพราะกฎหมายอาคารชุดเป็นกฎหมายที่มุ่งเน้นเฉพาะหลักการวางระบบกรรมสิทธิอาคารชุด เพื่อให้บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิร่วมในทรัพย์ส่วนบุคคล และในขณะเดียวกันก็มีกรรมสิทธิรวมในทรัพย์ส่วนกลาง ในขณะที่กฎหมายฉบับอื่นที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายอาคารชุดดังกล่าว โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ได้แก่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เป็นกฎหมายที่เกี่ยวกับความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร หรือความปลอดภัยของประชาชนเป็นประการสำคัญนั้น ไม่ปรากฎชัดเจนว่า ได้มีการแยกลักษณะรูปแบบประเภทความหมายของอาคาร และ วัตถุประสงค์ของการใช้อาคารที่จะนำมาขอจดทะเบียนอาคารชุดไว้แต่ประการใด เว้นแต่เพียงกำหนดว่า อาคารชุดเป็น อาคารประเภทควบคุมการใช้ประเภทหนึ่ง ตามมาตรา 32 (1) แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และหมายถึงอาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้ประโยชน์พักอาศัยหลายครอบครัว ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2479 ด้วยเหตุนี้ จึงมีผลทำให้การบังคับใช้กฎหมายรวมทั้ง การบริหารจัดการของกฎหมายอาคารชุดกับกฎหมายดังกล่าวไม่สอดคล้องกัน และนับวันมีแนวโน้มที่จะทวีความรุนแรง มีความซับซ้อนหรือหลากหลายเพิ่มขึ้น จนยากแก่การแก้ไขเยียวยาในภายหลังได้ ดังนั้น เพื่อให้การบังคับใช้กฎหมายอาคารชุด ในส่วนของการจดทะเบียนอาคารชุดกับกฎหมายอื่นเหล่า นั้นดำเนินการไปตามเจตนารมณ์ที่แท้จริงของกฎหมายแต่ละฉบับพร้อมกันไปอย่างถูกต้องสอดคล้องไปในแนวทางเดียวกัน ที่กฎหมายเหล่านั้นได้กำหนดไว้ จึงเห็นว่า ควรแก้ไขปรับปรุงระบบการจดทะเบียนอาคารชุดที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน ทั้งนี้ ควรศึกษาถึงหลักเกณฑ์วิธีการ และมาตรการต่าง ๆ จากกฎหมายของต่างประเทศที่ได้ผ่านกระบวนการขั้นตอนการพัฒนาอย่างเป็นระบบมาประกอบการศึกษา รวมทั้งกฎหมายภายในที่เกี่ยวข้องเพื่อจะได้วิเคราะห์เปรียบเทียบ และหาข้อสรุปแนวทางพิจารณาการแก้ไขปรับปรุงกฎหมาย และระเบียบเกี่ยวกับอาคารชุดในส่วนของการจดทะเบียนอาคารชุดต่อไป