การบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัยของการเคหะแห่งชาติ : กรณีศึกษาโครงการอาคารชุดพักอาศัย เคหะชุมชนธนบุรี

Abstract

โครงการเคหะชุมชนธนบุรี เป็นโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ ขนาดใหญ่ที่สุดทางฝั่งธนบุรีของกรุงเทพมหานครในปัจจุบัน โดยในส่วนของโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัยนั้น จะอยู่ในโครงการ เคหะชุมชนธนบุรี 1 ส่วน 6 จำนวน 788 หน่วย โครงการเคหะชุมชนธนบุรี 2 ระยะ 1 จำนวน 1935 หน่วย โครงการเคหะชุมชนธนบุรี 2 ระยะ 2 จำนวน 1312 หน่วย และโครงการเคหะชุมชนธนบุรี 3 ระยะ 3 จำนวน 700 หน่วย และมีการแบ่งส่วนการบริหารจัดการเป็นรุปแบบนิติบุคคลอาคารชุด นำมาสู่คำถามว่า ภายในโครงการอาคารชุดพักอาศัยขนาดใหญ่ของการเคหะแห่งชาติ ที่มีอาคารชุดหลากหลายรูปแบบและระดับราคาต่างกันนั้น จะมีการบริหารจัดการอย่างไร มีรูปแบบในการบริหารจัดการอย่างไร และมีปัญหาที่เกิดขึ้นกับการบริหารและกายภาพของพื้นที่อย่างไร โดยการศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความเป็นมาในการบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัย เพื่อศึกษารูปแบบ โครงสร้าง การบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัย การจัดการการเงิน และเพื่อศึกษาปัญหาที่เกิดขึ้นในนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนธนบุรี ด้วยการสัมภาษณ์ สังเกต สำรวจ และรวบรวมข้อมูลเชิงเอกสาร จากการศึกษาพบว่า โครงการอาคารชุดพักอาศัยของเคหะชุมชนธนบุรีนั้นมีการจัดตั้งนิติบุคคล แบ่งได้ทั้งหมด 8 นิติบุคคลอาคารชุดตามลำดับตามระยะเวลาของการพัฒนาโครงการและการก่อสร้าง สามารถแบ่งรูปแบบโครงสร้างการบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัยของนิติบุคคลอาคารชุดออกเป็น 3 รูปแบบ ซึ่งพบว่านิติบุคคลอาคารชุดที่มีการกำหนดนโยบายที่เหมาะสม มีโครงสร้างการบริหารจัดการที่มีการกำหนดขอบเขตงานชัดเจน และเป็นระบบ จะสามารถกำหนดแผนการบริหารและแผนการปฏิบัติงานที่มีประสิทธิภาพที่ดี ทั้งนี้สภาพกายภาพของอาคารชุดพักอาศัยในแต่ละนิติบุคคลอาคารชุดนั้นพบว่ามีสภาพแตกต่างกันออกไป ในส่วนของการเงินพบว่า รายรับที่สำคัญของนิติบุคคลคือ ค่าส่วนกลาง โดยทุกนิติบุคคลอาคารชุดมีการจัดเก็บค่าส่วนกลางได้เกินกว่า 90% แต่เมื่อพิจารณางบการเงินแล้ว พบนิติบุคคลอาคารชุดที่มีรายจ่ายมากกว่าแหล่งเงินทุนเป็นส่วนใหญ่ ทำให้ไม่สามารถวางแผนงบประมาณที่เพียงพอต่อการดูแลรักษาได้ ส่งผลให้เกิดกายภาพที่เสื่อมสภาพ ปัญหาสำคัญที่พบคือ ปัญหาความทรุดโทรมและไม่เรียบร้อยในพื้นที่โครงการ และปัญหาในทางการบริหารจัดการ ที่การขาดการวางแผนการบริหารที่ดีในเรื่องของการบริหารจัดการ และการไม่ปฏิบัติตามระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดของเจ้าของร่วม จึงสรุปได้ว่า ในโครงการอาคารชุดพักอาศัยเคหะชุมชนธนบุรี ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่และมีรูปแบบอาคารที่หลากหลายนั้น มีรูปแบบโครงสร้างการบริหารจัดการที่แตกต่างกัน มีการวางนโยบายที่เป็นตัวกำหนดให้เกิดการวางแผนการบริหาร แผนการปฏิบัติงาน แผนงบประมาณ และการบริหารจัดการทางการเงินที่แตกต่างกัน น่าจะส่งผลให้เกิดสภาพทางกายภาพที่แตกต่างกัน โดยจะพบว่า การบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัยนั้น หากมีการกำหนดนโยบายและวิธีการบริหารงานที่เหมาะสม มีการกำหนดขอบเขตงานที่ชัดเจนและมีอัตรากำลังคนในฝ่ายปฏิบัติการที่เหมาะสม มีแผนปฏิบัติงานครบ มีการวางแผนงบประมาณที่ครอบคลุมทุกหมวด และมีการบริหารจัดการทางการเงินให้มีแหล่งเงินทุนมากกว่ารายจ่าย ก็จะส่งผลให้เกิดสภาพทางกายภาพของอาคารชุดพักอาศัยที่ดี